Согласно статистике, в среднем на одного человека в Астрахани приходится 21 кв. м жилой площади. Правда, из них около 40% – это аварийные и малоэтажные (в основном деревянные) дома. По крайней мере, такой была ситуация всего пару лет назад. Сейчас она изменилась в лучшую сторону: в городе реализуются программы по ветхо-аварийному жилью, да и благосостояние астраханцев несколько улучшилось, и многие из них предпочитают строить коттеджи. Хотя, несмотря на это, ветхого жилья в городе и области все так же много. Поэтому и цены на новостройки не падают, а продолжают ползти вверх.
Как отмечают эксперты в сфере недвижимости, спрос на жилье в последнее время (не только на квартиры, но и на частные дома) в регионе вырос на 30%, причем чаще всего астраханцы покупают все же однокомнатные квартиры.
Средняя стоимость новых квартир в начале 2014 года составила 40300 руб. за кв. м. При этом Кировский район бьет все рекорды – здесь средняя цена равняется 44703 руб., тогда как на Трусово – 38300 руб. за «квадрат». А вот так называемые новостройки бизнес-класса реализуются по средней цене в 81300 рублей за квадратный метр. А иногда и выше.
Элитные дома, которые строятся по специальным проектам, возводятся, как правило, в престижных районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью (например, район Эллинга, набережная Волги). В них предусмотрена подземная парковка, а сами квартиры – просторные, с двумя лоджиями и санузлами, системой видеонаблюдения и кондиционирования. Обычно строительные фирмы возводят целые микрорайоны подобных «высоток» – много их в Советском, Кировском, и Ленинском районах. В Советском, в частности, предлагается около 46% всего рынка первичного жилья в городе. А вот в отдаленных районах, к примеру, Трусовском, дома строят уже эконом-класса. Они ориентированы на покупателей среднего достатка, да и квартиры в них, соответственно, не такие большие.
Развивается в городе также строительство малоэтажных жилых домов на несколько многоуровневых квартир.
– В нескольких районах Астрахани прорабатываются площадки для строительства. Пока таунхаусы не пользуются популярностью в Астрахани, но застройщики считают, что за подобным жильем – будущее, и потенциальные покупатели ещё не успели ощутить преимущества таунхасов, – прокомментировали в региональном министерстве строительства и дорожного хозяйства.
Кстати, по сравнению с предыдущими годами в Астрахани увеличилось количество возведенных домов. Так, только показатели прошлого года (171,7 тыс. кв. метров жилья) в три раза превысили цифры 2012-го. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 30 многоквартирных жилых домов общей площадью в 181,6 тыс. кв. метров. Причем 50% домов возводится из кирпича, монолитобетон отходит на второй план (42%). Панельные и металлокаркасные технологии вообще уходят в прошлое. С чем связано такое активное строительство? Одна из причин – реализация городскими властями земельных участков для возведения жилья. В определении стоимости земельных участков тоже настали некоторые перемены.
Буквально на днях правительство Астраханской области одобрило изменения в постановление, регулирующее стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их продаже. Его полное название – «О порядке определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Астраханской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках» (27.09.2012 № 406-П).
Дело в том, что после актуализации кадастровой оценки земель на территории Астраханской области, которая была проведена в прошлом году, цены земельных участков при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, сильно возросли, объясняют в агентстве по управлению имуществом в Астраханской области. К примеру, в некоторых отдельных случаях стоимость взлетела аж в 22 раза. Соответственно, никто за такие суммы землю покупать не хочет, а потому стало логичным уменьшение количества выкупаемых участков собственниками объектов недвижимости в тех районах, где произошел значительный рост кадастровой стоимости земель населенных пунктов.
– В Лиманском районе количество выкупленных участков в первом полугодии 2014 года по сравнению с первым полугодием 2013 года снизилось на 43%, а в Красноярском – на 57%, – отметила руководитель агентства Наталья Москвитина.
Проект же, одобренный правительством, имеет целью кардинально изменить подход к определению выкупной цены, хотя сам принцип ее расчета останется неизменным.
– Согласно проекту кратность земельного налога изменяется таким образом, чтобы при действующих ставках цены участков выросли на уровень инфляции, сложившейся с момента издания постановления правительства Астраханской области 406-П (октябрь 2012 года – май 2014 года). Уровень инфляции за указанный период составил 12,39%, – объясняет Наталья Викторовна. Проект вступит в силу уже через 10 дней после его официального опубликования. Поэтому о его реальных результатах говорить пока рано.
Мой дом – моя крепость
В садовых товариществах, расположенных в районе аэропорта, «тридцатки» – настоящий строительный бум. Коттеджи, большие и маленькие, красивые и не очень, одноэтажные или двухэтажные, вырастают тут как грибы. Причем по скорости появления каждого из них и использующимся материалам можно судить: строится дом для себя или на продажу. Последние, как правило, возникают молниеносно. Обычно – по несколько штук на одном земельном участке. Как уверяют эксперты, для строительных компаний или частных предпринимателей (а иногда и обычных перекупщиков) это очень выгодно. Каждый такой домик стоит не менее 2 500 000 рублей. По факту на материалы и зарплату рабочим уложиться можно в 1 500 000 рублей. Построишь два, а то и три коттеджа на одном участке – заработаешь немаленькую на этом сумму. Многие предприниматели на том и живут: строят и продают один дом с участком, с заработанных денег покупают еще несколько, и так до бесконечности. Вот только действительно ли прочные, хорошие дома получаются в такой спешке?
Серия подобных одинаковых домов возле аэропорта, построенных по несколько штук на одном участке площадью 6 соток (скажу сразу, стоят они от 2 800 000 млн за 100 кв. м), возведена на фундаменте глубиной 20 см. Для Астраханской области этого мало, поскольку глубина промерзания земли начинается от 80 см. Вы спросите, как это связано? Напрямую. Такой фундамент промерзнет, а с течением времени треснет, что в дальнейшем приведет к трещинам и в самой стене. Пусть этот процесс и медленный, но необратимый. Простоит такой дом целым и невредимым, скорее всего, недолго. Не говоря уже о том, что при строительстве коттеджей перекупщики частенько экономят на цементе, используя самый дешевый, и арматуре, необходимой для связки бетона. И правда, будущий покупатель вряд ли узнает все эти мелочи, а экономия налицо. Сколько раз я лично была свидетельницей того, как подобные дома «на продажу» строились буквально из подручных материалов. Не хватило керамзито-бетонных блоков? Возьмем несколько битых красных кирпичей прямо с дороги. Положить их в середине стены – в самый раз. Тяп-ляп и готово. Все подобные недоработки затем, как правило, скрываются сайдингом или штукатуркой. Будущий покупатель сразу не заметит, а потом уже будет поздно.
– Такие «товарищи» (перекупщики – прим. ред.) любят экономить на всех строительных материалах, – рассказывает инженер Сергей К. – Дешевый, самый тонкий металлопрофиль для крыши, тонкие бруски, часто из горелого леса, которые имеют гораздо меньший срок службы, цемент низкого качества, иранский, как правило, – все эти мелочи затем складываются в общую негативную картину. Нет, здесь речь не о внешнем виде – выглядят подобные коттеджи неплохо. Но то, что они слеплены буквально из того, что было, скоро даст о себе знать.
Поэтому приобретая коттеджи, в первую очередь обращайте внимание на фирму, которая предлагает сделку, а уж потом постарайтесь максимально разузнать о «начинке» своего будущего дома. Это поможет не совершить поступков, о которых потом придется жалеть.
__________________________________________________________________________________________________
Справка «МК в Астрахани».
Специалисты в сфере недвижимости считают: жилищное строительство в регионе в дальнейшем будет только развиваться, но пока снижения стоимости на новостройки, к примеру, ждать не приходится. По крайней мере, до тех пор, пока на вторичном рынке не будет сведено до минимума количество ветхого жилья. Наиболее перспективным сегментом эксперты считают рынок первичного жилья (многоэтажные дома и коттеджные поселки). В целом еще в 2008 году была поставлена цель сдать до 2015-го в эксплуатацию 3125,9 тыс. кв. м жилья. Из них 82,9% составят многоэтажные здания, 15,1% – малоэтажные (два-четыре этажа), 2% – жилье усадебного типа. Пока город уверенно стремится к этой цифре, какими бы ни были пути ее достижения.
